Loi Jeanbrun : la réforme votée à l'Assemblée nationale

Qu'est-ce que la loi Jeanbrun ?

Vous le savez peut-être déjà : la France manque de logements à louer. Face à ce constat, le gouvernement a mis en place le dispositif Jeanbrun. Son objectif est simple : vous inciter, en tant que particulier, à investir dans l'immobilier locatif tout en participant à la rénovation du parc de logements existant.

Concrètement, si vous achetez un bien ancien et que vous réalisez des travaux de rénovation, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux significatifs. En contrepartie, vous vous engagez à mettre le logement en location. Ce mécanisme répond à un double enjeu : produire plus de logements disponibles pour les locataires, et améliorer la performance énergétique d'un parc immobilier souvent vieillissant.

Une proposition de loi vient d'être adoptée par l'Assemblée nationale pour faire évoluer ce dispositif. Elle doit encore passer devant le Sénat, mais elle donne déjà une idée précise de la direction prise par la réforme. Voici ce qu'il faut retenir.

Modification du seuil de travaux obligatoires

Le texte de base

Jusqu'à présent, pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, vous deviez engager des travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat du bien. Cette règle visait à garantir une rénovation substantielle, mais elle pouvait aussi décourager certains projets, notamment sur des biens déjà en bon état structurel.

La proposition initiale

Une proposition de loi a été déposée pour assouplir cette contrainte. Le texte initial prévoyait d'abaisser ce seuil à 20 % du prix du bien, une baisse déjà significative pour faciliter l'accès au dispositif.

L'évolution votée à l'Assemblée

Les débats parlementaires sont allés plus loin que prévu. Un amendement a été adopté pour supprimer purement et simplement ce seuil minimal de dépenses de travaux. Si cette suppression est confirmée par le Sénat, vous n'aurez donc plus d'obligation chiffrée concernant le montant des travaux à réaliser pour accéder aux avantages fiscaux du dispositif.

Éligibilité des maisons individuelles

Autre évolution notable : l'ouverture du dispositif aux maisons individuelles anciennes. Jusqu'ici, seul le logement collectif, autrement dit les appartements, pouvait bénéficier du dispositif Jeanbrun. Si vous êtes propriétaire d'une maison ancienne ou si vous envisagez d'en acheter une pour la rénover et la mettre en location, cette extension pourrait considérablement élargir vos options d'investissement.

Cette évolution répond à une demande de longue date des acteurs du secteur, qui soulignaient que l'exclusion des maisons individuelles limitait artificiellement le nombre de projets de rénovation éligibles, notamment dans les zones rurales et périurbaines où le bâti individuel ancien est majoritaire.

Modification des critères de performance énergétique (DPE)

Le texte de base

Dans sa version initiale, le dispositif imposait qu'après travaux, le logement atteigne obligatoirement la note A ou B au diagnostic de performance énergétique (DPE). Une exigence ambitieuse, mais parfois difficile à atteindre selon l'état de départ du bien.

La réforme proposée

Le texte voté introduit une logique plus progressive, mieux adaptée à la réalité du terrain :

• Un saut de 2 classes énergétiques est exigé pour les logements classés F ou G, c'est-à-dire les passoires thermiques.
• Un saut de 1 classe énergétique suffit pour les logements déjà mieux classés (E, D ou C).

Cette approche vous permet d'adapter l'ampleur des travaux à l'état initial du logement, plutôt que de viser systématiquement le même objectif final. Elle rend le dispositif plus accessible, tout en conservant une exigence réelle d'amélioration énergétique, un point essentiel pour tout projet d'investissement locatif durable.

Calendrier : quand le texte sera-t-il adopté ?

Le texte a été adopté en première lecture à l'Assemblée nationale et transmis au Sénat pour examen. Le Sénat peut encore modifier certaines dispositions, notamment celles concernant l'éligibilité des maisons individuelles, avant un vote définitif. La loi devra ensuite être promulguée et publiée pour entrer en vigueur. Selon le texte publié sur le site du Sénat, la proposition de loi a été enregistrée à la Présidence du Sénat le 29 mai 2026, après son adoption par l'Assemblée nationale.

Si vous envisagez un projet d'achat ou de rénovation dans le cadre de ce dispositif, il est recommandé de suivre attentivement l'évolution des débats au Sénat. Les règles définitives ne seront connues qu'à l'issue de ce processus, et certaines dispositions, notamment sur le seuil de travaux ou l'éligibilité des maisons individuelles, pourraient encore être ajustées.