Bail Réel Solidaire (BRS) : le guide complet pour réussir votre accession à la propriété via BRS

Principe de la dissociation foncier/bâti : la clé du Bail Réel Solidaire

Le Bail Réel Solidaire (BRS) repose sur un mécanisme innovant qui transforme en profondeur la manière de devenir propriétaire. Son principe fondamental est la dissociation entre le foncier et le bâti. Concrètement, vous achetez les murs de votre logement — l'appartement ou la maison — mais vous ne devenez pas propriétaire du terrain sur lequel il est construit. Ce terrain reste la propriété d'un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), une structure agréée par l'État et à but non lucratif. En échange de l'usage du sol, vous versez une redevance mensuelle modique à l'OFS. Ce mécanisme permet de réduire considérablement le coût de votre achat immobilier, en vous libérant de la charge financière la plus lourde dans les zones tendues : le prix du terrain.

Comment fonctionne l'Organisme de Foncier Solidaire

L'OFS est l'acteur central du dispositif de foncier solidaire. Inspiré du modèle anglo-saxon des Community Land Trusts, né aux États-Unis dans les années 1960 puis développé en Grande-Bretagne, au Canada et en Belgique, l'OFS a été créé en France par la loi ALUR de 2014, complétée par la loi Macron de 2015. Son cadre juridique est opérationnel depuis mai 2017. L'OFS achète des terrains — ou les reçoit d'une collectivité locale — puis confie à un promoteur immobilier la construction ou la réhabilitation de logements destinés à l'accession sociale. Au 1er janvier 2025, 188 agréments OFS ont été attribués par les préfets de région sur l'ensemble du territoire français, signe de la montée en puissance du dispositif.

L'OFS conserve la propriété foncière de manière permanente. C'est ce qui garantit que les logements construits sur ces terrains resteront en dehors du marché spéculatif, sans limite de durée. Chaque fois qu'un logement est revendu, le nouveau propriétaire signe à son tour un bail réel solidaire avec l'OFS. Le terrain ne revient jamais sur le marché libre. Ce mécanisme de foncier solidaire crée un parc pérenne de logements abordables qui bénéficie, génération après génération, aux ménages modestes. Au 31 décembre 2024, ce sont 3 709 logements en BRS qui ont été livrés depuis 2017, et plus de 20 500 logements supplémentaires sont en projet.

Vos droits réels sur le logement

En signant un bail réel solidaire, vous acquérez des droits réels immobiliers sur votre logement. Ces droits s'apparentent à ceux d'un plein propriétaire pour tout ce qui concerne l'usage, l'entretien et la jouissance du bien. Vous pouvez y vivre, y réaliser des aménagements intérieurs (avec information préalable de l'OFS pour les gros travaux), participer aux assemblées générales de copropriété et, le moment venu, revendre votre bien. Le bail est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, et il est rechargeable à chaque vente. Cela signifie que lorsque le logement change de propriétaire, la durée du bail est ramenée à son maximum initial. Ce mécanisme sécurise la valeur de votre bien sur le long terme et constitue l'un des piliers d'un achat sécurisé en BRS.

La redevance que vous versez mensuellement à l'OFS pour l'usage du terrain reste modique. Son montant varie selon les programmes et la localisation, mais il est généralement compris entre 1 et 2 € par m² et par mois. Pour un appartement de 66 m², cela représente entre 66 et 132 € par mois. Cette somme, ajoutée aux mensualités de votre crédit immobilier, reste très inférieure à ce que vous paieriez pour rembourser un prêt couvrant le prix total du bien terrain inclus. La dissociation foncier/bâti est donc bien le levier qui rend votre accession à la propriété via BRS financièrement accessible.

Un prix réduit de 20 à 40 % : comment le BRS rend l'achat immobilier accessible

L'avantage financier du Bail Réel Solidaire est considérable. En supprimant le coût du terrain de l'équation, le BRS permet d'afficher des prix d'acquisition inférieurs de 20 à 40 % par rapport au marché immobilier classique. Dans les zones les plus tendues, où le foncier peut représenter jusqu'à 30 % de la valeur totale d'un bien, cette économie se chiffre en dizaines de milliers d'euros. C'est un véritable accélérateur pour l'accession à la propriété via BRS, qui transforme un projet inaccessible en une réalité concrète pour de nombreuses familles.

D'où vient cette économie ?

La réduction du prix repose sur trois leviers cumulés. Le premier, et le plus important, est la suppression du coût du foncier. Lorsque vous achetez en BRS, le prix que vous payez correspond uniquement au coût de production du logement : conception, construction, commercialisation. Le terrain ayant été acquis ou mis à disposition par l'OFS, il ne pèse plus sur votre prix d'achat. Dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nantes, où le prix du terrain est particulièrement élevé, cette économie peut dépasser 30 % du prix total.

Le deuxième levier est la TVA réduite à 5,5 % au lieu des 20 % habituels pour un logement neuf. Ce taux préférentiel, réservé aux opérations d'accession sociale, génère une économie supplémentaire significative. Sur un bien à 200 000 €, la différence entre une TVA à 20 % et une TVA à 5,5 % représente environ 24 000 €. Le troisième levier est l'encadrement des prix au mètre carré. Le prix de vente HT ne peut pas dépasser un plafond fixé par arrêté ministériel, qui varie selon la zone géographique. En 2025, ces plafonds sont de 6 170 € HT/m² en zone A bis, 4 675 € en zone A, 3 744 € en zone B1, 3 269 € en zone B2 et 2 857 € en zone C. Cet encadrement des prix garantit que les logements restent accessibles et évite toute dérive spéculative.

Un exemple concret pour mesurer l'économie

Prenons l'exemple d'un appartement de 66 m² situé en zone A. En acquisition libre, ce bien coûte 340 000 €. Avec un prêt classique à 3,5 % sur 25 ans, la mensualité s'élève à environ 1 496 € par mois. Le même logement, proposé en BRS, est vendu 229 000 €. En ajoutant la redevance mensuelle à l'OFS (environ 1,5 €/m²/mois, soit 99 €), la dépense totale tombe à environ 1 044 € par mois. L'économie mensuelle est donc de plus de 450 €, soit plus de 5 400 € par an. Sur la durée totale du prêt, cela représente une économie cumulée de plus de 135 000 €.

Cet écart de prix ne signifie pas pour autant que vous faites des concessions sur la qualité du logement. Les programmes construits en BRS répondent aux mêmes exigences de construction que les programmes du marché libre. Ils respectent la norme RE2020, qui impose des performances énergétiques élevées, et bénéficient des mêmes garanties (garantie décennale, garantie de parfait achèvement, garantie biennale). Vous profitez donc de toutes les qualités d'un logement neuf — isolation thermique et acoustique performante, équipements modernes, faibles charges énergétiques — tout en accédant à un prix nettement inférieur au marché. Le BRS ne rogne pas sur la qualité : il élimine simplement le surcoût lié au foncier.

Des avantages fiscaux complémentaires

Au-delà du prix d'achat réduit, le BRS offre des avantages fiscaux non négligeables. Vous bénéficiez de frais de notaire réduits lors de l'acquisition. Dans certaines communes, la taxe foncière fait l'objet d'un abattement pouvant aller de 30 à 100 % pour les biens acquis sous BRS. Par ailleurs, votre achat immobilier en BRS est éligible au Prêt à Taux Zéro (PTZ), ce qui permet de financer une partie supplémentaire de votre acquisition sans payer d'intérêts. Le cumul de tous ces dispositifs — prix réduit, TVA à 5,5 %, frais de notaire allégés, abattement de taxe foncière et PTZ — fait du BRS l'un des montages financiers les plus avantageux pour un achat immobilier en résidence principale.

Conditions d'éligibilité au BRS : plafonds de ressources et critères à remplir

Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d'accession sociale à la propriété. Il est donc réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Ces conditions permettent de cibler les foyers qui, sans cette aide, auraient des difficultés à devenir propriétaires sur le marché libre. Si vous envisagez un achat sécurisé en BRS, la première étape consiste à vérifier que vous remplissez l'ensemble des critères d'éligibilité.

Les plafonds de ressources en 2025

Les plafonds de ressources du BRS sont alignés sur ceux du Prêt Social Location-Accession (PSLA). Le revenu pris en compte est votre revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2, c'est-à-dire celui qui figure sur votre avis d'imposition 2024 portant sur les revenus de 2023 pour une demande formulée en 2025. Ces plafonds varient selon deux paramètres : la composition de votre foyer et la zone géographique du bien visé (A bis, A, B1, B2 ou C).

Voici les plafonds en vigueur au 1er janvier 2025. En zones A et A bis : 38 508 € pour une personne seule, 57 555 € pour deux personnes sans personne à charge, 75 447 € pour trois personnes ou un jeune ménage, 90 078 € pour quatre personnes, 107 173 € pour cinq personnes et 120 598 € pour six personnes. Chaque personne supplémentaire ajoute 13 440 € au plafond. En zone B1 : 38 508 € pour une personne seule, 57 555 € pour deux personnes, 69 183 € pour trois personnes, 82 871 € pour quatre personnes, 98 101 € pour cinq personnes et 110 396 € pour six personnes, avec un supplément de 12 301 € par personne au-delà. En zones B2 et C : 33 479 € pour une personne seule, 44 710 € pour deux personnes, 53 766 € pour trois personnes, 64 910 € pour quatre personnes, 76 357 € pour cinq personnes et 86 055 € pour six personnes, avec 9 599 € par personne supplémentaire.

Les nouvelles conditions depuis janvier 2025

Le décret n° 2024-838 du 16 juillet 2024 a introduit un nouveau critère d'éligibilité applicable depuis le 1er janvier 2025. Désormais, pour bénéficier d'un achat sécurisé en BRS, vous ne devez pas posséder un logement adapté à vos besoins et à vos capacités financières que vous pourriez utiliser comme résidence principale. Vous ne devez pas non plus détenir un bien immobilier que vous proposez à la location et qui serait susceptible de vous procurer des revenus suffisants pour acquérir un logement sur le marché libre. Cette condition vise à recentrer le dispositif de foncier solidaire sur les ménages qui en ont réellement besoin.

Vous devrez attester de votre situation par une déclaration sur l'honneur au moment où vous serez en mesure d'occuper effectivement le logement. L'objectif est de s'assurer que le BRS profite aux personnes qui n'ont pas d'autre solution pour accéder à la propriété dans le parc privé. Si vous êtes locataire et que vous ne possédez aucun bien immobilier, vous remplissez a priori cette condition sans difficulté.

Les autres obligations à respecter

Le logement acquis en BRS doit devenir votre résidence principale. Vous devez l'occuper au moins huit mois par an. Depuis le décret de 2024, si vous souhaitez louer tout ou partie de votre bien à un tiers, vous devez impérativement en informer l'OFS au préalable, et cette possibilité de mise en location peut être interdite par une clause du bail. Par ailleurs, le logement doit respecter des critères de performance énergétique conformes à la réglementation en vigueur. Enfin, pour financer votre achat immobilier, vous pouvez combiner le BRS avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ), un prêt d'accession sociale (PAS) ou un prêt Action Logement, ce qui rend votre plan de financement encore plus avantageux. Vérifiez votre éligibilité dès maintenant grâce au simulateur de la plateforme officielle BoRiS, mise en place par le ministère du Logement.

Revente encadrée : comment fonctionne la cession d'un logement en BRS

L'un des aspects les plus distinctifs du Bail Réel Solidaire est le cadre strict qui entoure la revente du logement. Contrairement à un achat immobilier classique où vous fixez librement votre prix de vente, le BRS impose un encadrement des prix destiné à préserver la vocation sociale du dispositif. Cet encadrement peut sembler contraignant au premier abord, mais il constitue en réalité une garantie de pérennité du système. Il assure que les logements resteront accessibles aux ménages modestes, génération après génération, et contribue à la stabilité de votre achat sécurisé en BRS.

Un prix de revente plafonné

Lorsque vous décidez de revendre votre bien acquis en BRS, le prix de cession est encadré par l'OFS. Vous ne pouvez pas le vendre au prix du marché libre. Le prix de revente doit rester inférieur ou égal au prix d'achat initial, revalorisé en appliquant un indice choisi par l'OFS. Cet indice est généralement l'Indice de Référence des Loyers (IRL) ou l'Indice du Coût de la Construction (ICC). Cette indexation permet de tenir compte de l'inflation et de la progression naturelle des prix immobiliers, tout en empêchant une plus-value spéculative.

Le prix de revente doit également respecter le plafond de prix au m² fixé par arrêté au moment de la transaction. Si vous avez réalisé des travaux d'amélioration dans votre logement entre l'achat et la revente, une majoration peut être appliquée au titre de ces travaux, sous contrôle de l'OFS. Cette mécanique signifie que vous ne réaliserez pas de plus-value importante en revendant un bien acquis en BRS. Vous récupérez votre mise de départ revalorisée, mais vous ne pourrez pas profiter d'une envolée des prix immobiliers comme vous le feriez avec un bien acheté sur le marché libre. C'est le prix à payer pour avoir bénéficié d'un prix d'achat réduit de 20 à 40 % lors de votre acquisition.

Le profil du futur acquéreur est vérifié

L'encadrement des prix ne s'arrête pas au montant de la vente. L'OFS contrôle également le profil du futur acquéreur. Celui-ci doit remplir les mêmes conditions d'éligibilité que celles que vous avez respectées lors de votre achat : plafonds de ressources PSLA, absence de patrimoine immobilier adapté, engagement d'occupation en résidence principale. Ce contrôle garantit que le logement reste dans le circuit de l'accession sociale et bénéficie à un ménage qui en a véritablement besoin.

Le nouveau propriétaire signera à son tour un bail réel solidaire avec l'OFS, pour une durée minimale de 18 ans. Le bail étant rechargeable, sa durée repart au maximum à chaque changement de propriétaire. Ce mécanisme assure la pérennité du dispositif sur le très long terme. L'OFS dispose d'un droit de préemption et peut, dans certains cas, racheter le logement lui-même si aucun acquéreur éligible ne se présente dans un délai de six mois. En cas de non-trouvaille d'un acquéreur éligible passé ce délai, vous pouvez demander la résiliation conventionnelle du BRS et percevoir une indemnisation correspondant à la valeur des droits réels immobiliers prévue dans le bail.

Une sécurisation du parcours résidentiel

L'encadrement de la revente peut être perçu comme un frein par certains acquéreurs habitués à la logique de plus-value du marché libre. Pourtant, il constitue une véritable sécurisation de votre parcours résidentiel. En achetant en BRS, vous constituez un patrimoine immobilier à moindre coût. Si votre situation évolue — mutation professionnelle, agrandissement de la famille, changement de vie — vous avez la possibilité de revendre votre bien à tout moment. L'OFS vous accompagne dans cette démarche et s'assure que la transaction se déroule dans les meilleures conditions.

Par ailleurs, si vous rencontrez des difficultés financières, l'OFS peut racheter votre logement à une valeur d'indemnisation prévue dans le bail. Ce filet de sécurité n'existe pas dans l'immobilier classique, où un propriétaire en difficulté peut se retrouver contraint de vendre à perte dans l'urgence. Le BRS offre donc un cadre protecteur qui contribue à la sérénité de votre achat sécurisé en BRS. Vous savez, dès le départ, dans quelles conditions vous pourrez revendre, et vous êtes accompagné tout au long du processus. En cas d'héritage, les mêmes règles s'appliquent : le bénéficiaire doit respecter les conditions d'éligibilité, et le prix reste encadré par l'OFS.

Profils concernés : à qui s'adresse le Bail Réel Solidaire ?

Le Bail Réel Solidaire a été conçu pour ouvrir les portes de la propriété à des ménages qui, sans ce dispositif, resteraient bloqués dans le parc locatif. Mais les profils éligibles sont plus variés qu'on ne le pense souvent. Des jeunes actifs célibataires aux familles nombreuses, en passant par les couples de classes moyennes vivant en zone tendue, le BRS s'adresse à une large palette de situations. Voici les principaux profils pour lesquels l'accession à la propriété via BRS représente une opportunité concrète.

Les primo-accédants en zone tendue

C'est le profil historique du BRS. Vous êtes primo-accédant, c'est-à-dire que vous n'avez jamais été propriétaire de votre résidence principale, ou que vous ne l'êtes plus depuis au moins deux ans. Vous vivez dans une grande métropole — Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Montpellier, Lille — où les prix immobiliers rendent l'achat inaccessible avec vos revenus. Le BRS est pensé pour vous. En supprimant le coût du foncier et en bénéficiant de l'encadrement des prix, vous accédez à un logement neuf dans des quartiers où le marché libre vous exclurait. Le dispositif de foncier solidaire rétablit une forme d'équité en vous permettant de vivre là où vous travaillez, sans être repoussé en périphérie lointaine.

Les jeunes ménages et les familles en croissance

Le BRS accorde une attention particulière aux jeunes ménages. Depuis 2024, est considéré comme jeune ménage un couple (marié, en concubinage ou pacsé) dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans. Ces foyers bénéficient de plafonds de ressources adaptés qui facilitent leur accès au dispositif. Si vous avez entre 25 et 35 ans, que vous êtes en couple et que vous commencez votre carrière professionnelle, vos revenus combinés vous permettent probablement d'entrer dans les plafonds, même en zone A. Le BRS vous offre la possibilité de réaliser votre achat immobilier à un moment de votre vie où un achat classique serait hors de portée.

Les familles qui s'agrandissent constituent un autre profil clé. Plus la composition de votre foyer augmente, plus les plafonds de ressources sont élevés. Un couple avec deux enfants en zone A peut avoir un revenu fiscal de référence allant jusqu'à 90 078 € tout en restant éligible au BRS. Ce plafond, plus généreux qu'on ne l'imagine souvent, ouvre le dispositif à de nombreuses familles des classes moyennes qui peinent à acheter un logement suffisamment grand dans les zones urbaines les plus dynamiques. L'accession à la propriété via BRS leur permet de s'installer dans un appartement familial neuf, conforme à la norme RE2020, avec des espaces de vie adaptés à leurs besoins.

Les personnes seules à revenus modestes

Le BRS n'est pas réservé aux familles. Les personnes seules — célibataires, divorcées, veuves — y ont également accès, à condition de respecter les plafonds de ressources. En zones A et A bis, le plafond pour une personne seule est de 38 508 €. En zone B1, il est identique. En zones B2 et C, il descend à 33 479 €. Ces montants correspondent à des revenus mensuels nets compris entre environ 2 200 et 2 600 €, ce qui correspond au profil de nombreux actifs — employés, agents de la fonction publique, techniciens, travailleurs indépendants aux revenus stables. Pour ces profils, acheter seul sur le marché libre est souvent impossible. Le BRS change la donne en rendant l'achat immobilier accessible avec un budget limité.

Les familles monoparentales

Les familles monoparentales font partie des publics pour lesquels le BRS a le plus d'impact. Un parent isolé avec un ou deux enfants à charge fait face à un double défi : des revenus souvent modestes et un besoin de logement adapté à la taille de la famille. Le BRS répond à ces deux problématiques. Les plafonds de ressources tiennent compte du nombre de personnes destinées à occuper le logement, ce qui favorise les familles avec enfants. Par exemple, une personne seule avec une personne à charge en zone A peut avoir un RFR allant jusqu'à 75 447 €. Ce plafond, combiné aux prix d'achat réduits, permet à de nombreux parents isolés de quitter le parc locatif et de se constituer un patrimoine immobilier stable et sécurisé pour eux et leurs enfants.

Les ménages des classes moyennes exclus du marché libre

Le dernier profil, et non le moindre, est celui des ménages des classes moyennes qui gagnent trop pour prétendre aux logements sociaux classiques, mais pas assez pour acheter sur le marché libre dans les zones où ils vivent et travaillent. Ce phénomène touche particulièrement les zones tendues comme l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur, le Genevois français ou les grandes métropoles régionales. Le BRS a été spécifiquement pensé pour combler ce vide. En offrant un achat sécurisé en BRS avec un prix réduit de 20 à 40 %, il permet à ces ménages de franchir le cap de la propriété sans compromettre leur équilibre budgétaire. C'est un levier de mixité sociale essentiel, qui maintient des populations actives au cœur des villes au lieu de les repousser vers des zones de plus en plus éloignées de leur lieu de travail.

Pour savoir si vous faites partie des profils éligibles, rendez-vous sur la plateforme BoRiS, le site de référence du ministère du Logement dédié au Bail Réel Solidaire. Vous y trouverez un simulateur d'éligibilité, un annuaire des OFS agréés et les programmes disponibles dans votre région. Votre projet d'accession à la propriété via BRS commence peut-être aujourd'hui.